住宅

【自分で不動産登記奮闘記その1】ハウスメーカーとの交渉編

不動産登記

はじめに

ローンで土地を買って住宅を建てることになりました。ざっと4000万円です。

そのうち登記手続き費用が40万円見積もりされています。

自分で登記すれは、良い社会経験になるし、登記費用も安く済むと思い。

自分で登記することに踏み切りました!

その奮闘記を公開します。

手続きに要する費用はブラックボックス

土地を買って住宅を建てることは、ほとんどの人は人生で最初で最後の大きな買い物になると思います。

ハウスメーカーを決める前に見積もりをもらって、どこにしようか決めるにあたって、

こんな金額払っていけるのか?と・・・誰でも不安になると思います。

住宅自体に掛かる費用は、グレードを下げるなどして安くなる可能性はありますが、

その他の手続きに関する費用は、「ブラックボックス」で、確認申請手続き費用や、不動産登記の手続き費用などはハウスメーカーいうことを鵜呑みにしてしまうと、思わぬ損をすることになりかねません。

かもしかは、登記に必要な手続きとして40万円概算で見積もりされました。

自分でできる可能性のある手続きとしては、主に①確認申請手続き②不動産登記手続きがあります。

①の確認申請手続きは、法律上だれでもできますが、確認申請書に添付する、平面図などの設計図は、法律上で建築士しか書けません。

しかも、かなり技術的でち密な計算がされて建物の位置や、窓の面積や壁の位置などが決められています。(2階建て程度の住宅の場合)

ですので、①確認申請の手続きは設計図に関わる手続き(確認申請、長期優良住宅の認定申請、住宅性能評価取得申請等)については、ハウスメーカーに任せてしまった方が無難でしょう。

下手に素人が手を出すと専門用語ばかりで申請がうまくいかず、着工時期がずれてしまいます。最悪の場合、必要な補助金を受けることができない、融資が予定通り実行できないなど、圧倒的にデメリットの方が大きいです。(桁はずれの労力がかかるでしょう。)

②の不動産登記は、土地・建物の所有権移転登記・抵当権保存登記は、書類の種類を理解し取り寄せることができれば、整えられれば内容自体は難しくありません、。

法律上も司法書士がやらなければならないという決まりはありませんし、原則は当事者同士で登記することとされています。

ですが、とてもハウスメーカーの利益、銀行の利益に関わる部分で、とても重要な手続きとなるため、当事者(購入者)が自分で登記を行うことについて、そう簡単にうなづいてはくれません。

今回は、ハウスメーカーの分譲地(建築条件付き)を購入し、40万円の登記手続き費用を見積もりされた、かもしかが自分で登記するに至るまでのプロセスを、ご紹介したいと思います。

土地・住宅購入において必要な不動産登記の種類

まず、不動産登記について簡単に説明します。

不動産登記とは

まず、不動産の登記とは、不動産登記法(明治三十二年法律第二十四号)による手続きです。

簡単にいうと、この土地(建物)の所有者は、「私だ!」と公にする(所有権登記する)ことで、

ほかの誰かがその後から「これは私の土地だ!」と言ってきても正当に自分の所有権が認められることになります。

誰が登記する?

不動産登記法第60条には、権利に関する登記の申請は、登記権利者(買主)及び登記義務者(売主)が共同してしなければならないと書いてあります。

ですので、原則は当事者が自分で行うこととされています。

不動産登記法
(共同申請)
第六十条 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
ですが、司法書士法により、司法書士は登記手続きの代理を業として行うこととされています。
専門性の高い業務なので、司法書士が登記手続きを行うことが法律上も想定されているようです。
司法書士法
(業務)
第三条 司法書士は、この法律の定めるところにより、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
一 登記又は供託に関する手続について代理すること。
二 法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第四号において同じ。)を作成すること。ただし、同号に掲げる事務を除く。

登記の種類は?

不動産登記は、表題部の登記と、権利部の登記に分かれます。

表題部の登記は、土地・建物の面積や地目、構造などを記載します。(いわゆるハード的な部分)

一方、権利部の登記には、その土地の所有権や抵当権などのソフト的な記載がされています。権利部に登記できる権利は以下のとおりですが、個人住宅では、主に所有権と抵当権が関係します。

一 所有権
二 地上権
三 永小作権
四 地役権
五 先取特権
六 質権
七 抵当権
八 賃借権
九 採石権

ハウスメーカーとの交渉の記録

上記で説明したように、登記は司法書士に依頼しなければならないことはありません。

何より、登記手続きを自分ですることは貴重な社会経験になると思っています。

そのため、ハウスメーカーと契約する前から、登記手続きは自分でやると言っていました。

でも、契約時には費用の概算額として、登記手続き費用(土地で20万、建物で20万合計40万)が計上されていました。

また、売買契約書には、「登記はお互いが協力して手続きする」と記載があり、司法書士に依頼しなければならない旨は記載されていないため、これなら自分でやる根拠は十分にあると思いそのまま契約書にハンコを押しました。

契約後の打ち合わせの時に、登記手続きは再度自分でやると担当者に伝えると、

営業担当者
営業担当者
(難しそうな顔で)ん~、総務部に確認してみます。。。

とのこと、後日打ち合わせのとき登記手続きを担当する総務部の人が何やら怪訝そうな顔で、登記について話し始めました。

総務部担当者
総務部担当者
すみませんが、建物の表題登記だけ、お客様でやっていただけないでしょうか?
かもしか
かもしか
法律上、原則は、当事者で登記することとなっているので自分でしたい。また、契約書にもお互いが協力して登記することとなっている。
総務部担当者
総務部担当者
そうは言っても、えらく大変なので・・・
かもしか
かもしか
であれば、費用はそちらでもってもらいたい。
総務部担当者
総務部担当者
それは、できません。
かもしか
かもしか
じゃあ、協力してね。
総務部担当者
総務部担当者
は、、、はい。。。でも、登記識別情報は金額を支払ってからでないとお渡しできませんがよいでしょうか?
かもしか
かもしか
そこは、これから金融機関と相談・調整してみます。

といった感じで、正論で攻めたら、認めてもらえましたが、土地代金を支払わないと、登記識別番号を渡せないと言われてしまいました。

あとあと、よく調べてみると、一般的に金融機関は所有権の移転をして、抵当権が設定されると同時に融資を実行するそうです。
また、ハウスメーカーは金額の支払いを確認したら、登記識別情報を渡すと言っています。
登記識別情報がなければ所有権を移転することができません。
ここで、誰かがリスクを負わないと所有権移転登記及び抵当権設定登記ができないことがわかりました。(遅い・・・・)
つまり、ハウスメーカーがリスクを負ってくれれば、
お金を支払うことを前提に、
①登記識別情報をわたしに提供
②所有権移転・抵当権設定
③金融機関から土地代金が支払われる。
金額が支払わなければ、所有権だけ移転されるリスクがある。
また、金融機関がリスクを負う場合は。
先に、抵当権を設定できる前提で、
①土地代金をハウスメーカーに支払う
②ハウスメーカーから登記識別情報を提供される。
③所有権移転登記・抵当権設定登記する。
悪意のある第3者に、抵当権を先に設定されてしまうというリスクがあります。
つまり、全員立ち合いのもと登記所に行って当事者間でできればそのリスクは無いのですが、それは中々難しいし、登記手続きに不備があればその日に登記できない可能性もあるため、
登記手続の専門家であり、信頼性の高い司法書士に依頼するのが一般的だということです。
そこまで詳しく調べずに、登記を自分でやると口火を切ってしまいました。(汗)

次回へつづく

これから、ほぼリアルタイムでかもしかの自分で登記する奮闘記を、公開していきたいと思います。

次回は、「金融機関との交渉編」を予定しています。

最後までお読みいただきありがとうございました。